当前困扰农村房屋拆迁工作的突出问题及对策

作者:虞军明


近年来,随着我市城市化和工业化的不断发展,农村房屋拆迁逐年增多,据不完全统计,目前因征地、村镇整治改造和开发及公益事业急需拆迁或正在拆迁的农村房屋就有近2000户,计30余万平方米。因此,农村房屋拆迁工作的顺利与否将直接影响到城市化和工业化发展及生态市建设的进程。下面就农村房屋拆迁工作中遇到的较为突出的几个问题谈点粗浅看法。

一、困扰农村房屋拆迁工作难题

难题之一:没有直接的法律法规和规章可循
对于城市房屋拆迁,国务院和省人民政府都有城市房屋拆迁《条例》可循。对于农村房屋拆迁来说至今还没有一个专门的法律和规章。同为房屋拆迁,为什么会有城市和农村之分,两者有何不同呢?笔者认为两者的本质区别在于土地性质的不同。城市房屋拆迁主要是国有土地上的房屋拆迁,农村房屋拆迁主要是集体土地上的房屋拆迁。由于土地性质的不同(主要是农村集体土地在法律上仍然有许多限制),使农村房屋拆迁与城市房屋拆迁在适用法律、拆迁主体、安置方式、评估和补偿 标准及操作程序等与城市房屋拆迁有明显的区别。在法律适用上,农村房屋拆迁的适用法律是《中华人民共和国土地管理法》,房屋拆迁只作为征地过程中地上附着物补偿的一个部分;在拆迁主体上,农村房屋拆迁的主体是政府(划拨土地为直接使用土地的政府部门、出让土地为土地的管理部门);在安置方式上,农村房屋拆迁目前采用迁建安置、调产安置和货币补偿三种方式;在补偿标准上,农村房屋拆迁与城市房屋拆迁的最大区别在于集体土地不能进入市场,因而在补偿过程中,城市房屋拆迁可以按市场来操作(按市场基准价),而农村房屋拆迁只能按实补偿(评估按重置价结合成新率进行评估);在操作程序上,不需要城市房屋拆迁那样的拆迁许可制度,只需要市政府的征地公告。由于上述几个不同,使农村房屋拆迁在具体操作中与城市房屋拆迁的结果也不同,再加上农村房屋拆迁过程中没有直接的法律和规章作后盾,或多或少地给农村房屋拆迁工作增加了难度。

难题之二:拆迁双方当事人的合法权益如何保护
依法保护拆迁双方当事人的合法权益,是贯彻三个代表重要思想在拆迁工作中的具体体现,也是我们应尽的职责。去年底市政府从规范和保护农村房屋拆迁双方当事人利益出发, 出台了《舟山市征用农村集体土地地上附着物(房屋)拆迁补偿标准的规定》。从而为我市的农村房屋拆迁工作奠定了基础。但是,当前农村房屋拆迁在双方当事人利益保护中仍有许多情况 应当引起我们的重视。一是有的乡镇拆迁补偿还不够规范,补偿标准没有完全到位。有的补偿费用既不让有资质的评估机构评估确定,也没有具体的有说服力的补偿标准,而是自己定一个标准(每平方米2—3百元买断了事),也不给可以享受农村宅基地的被拆迁户安排宅基地。这样的拆迁,被拆迁人的合法权益是根本无法得到有效保障的。二是在城郊结合部,有的被拆迁户的期望值过高,要价有点不切实际。如我们在定海的拆迁中有这样一户被拆迁户,有二间80年代建造的普通楼房开价 80万元,远远超出了定海城区现有的房价水平。三是市场经济的作用,往往使物价波动较快,而补偿标准变更相对滞后。这样容易使采用迁建安置方式的被拆迁户的利益受到损害。如去年下半年建筑材料涨了近一倍,而去年上半年和下半年的评估补偿标准是一样的。四是级差地租的存在,使部分既得利益的被拆迁户不肯放弃依法不能享受的既得利益。如有的被拆迁户,在地段较为便利的十字路口的住宅中开设小店及修理服务或者将多余的住宅出租等,这样每年可以得到一笔数目可观的收入,而一旦房屋拆除后,每年可观的收入来源就断了财路,有的甚至直接影响到被拆迁户的生活出路问题。如定海工业园区拆迁中有4户被拆迁户中开了小店,其中有3户家中的主要人员有残疾,平时不能参加正常体力劳动,他们在自己的住宅房屋内开了小店,其收入维持一家人的正常生活还是可以的。一旦他们的房屋被拆除,一家人生活财路就断了。但目前的拆迁政策 是远远满足不了他们的要求的。因此依法合理保护农村房屋拆迁双方当事人利益是农村房屋拆迁工作重中之重的问题。

难题之三:违章建筑如何处置
如何处置拆迁过程中违章建筑,是困扰当前农村房屋拆迁工作的难题之一。近几年,虽然对农村宅基地进行了清理,但由于有的乡镇对农村宅基地清理工作流于形式,且有的乡镇对农村宅基地清理工作的成果巩固不够,再者平时对农村宅基地监管不力,农村违法建筑具有较大的市场。定海工业园区有一户主为王姓的被拆迁户,批准宅基地面积为100平方米,而实际起了三间三层楼房(建筑面积至少300平方米),围墙圈地近 500平方米,既无土地使用证书,又无房屋产权证书。在拆迁工作中,不但不予配合(既不让评估机构进门进行房屋评估,也不愿提供相关证件和法律文书),而且搞一些小动作,严重困扰着农村房屋拆迁工作的正常进行。

难题之四:拆迁安置户的宅基地如何确定
农村房屋拆迁工作面临的又一个难题就是,迁建安置过程中的宅基地问题。根据现行的农村宅基地管理规定,只有现在是农业户口且符合建房审批对象的被拆迁人,才能享受宅基地,其他只要是非农业户口的均不在迁建安置范围之列。而在实际操作中往往难以把握,特别是一些因土地征用而转非农户口的,既没有享受到工作上的优惠,也没有享受任何的住房分配,在拆迁中又不能享受宅基地安置,确实使这一部分被拆迁户难以 接受。

难题之五:总体规划滞后
总体规划滞后的问题和缺乏统一和长远规划也是困扰农村房屋拆迁工作的难题之一。在目前的拆迁中,我们常常遇到一些被拆迁户,有的房屋刚建成还没有入住、有的入住时间只有一二年、有的甚至只有几个月就被通知需要拆除。如盐仓海龙村一居民,新房刚建成就被告知要拆迁,而该地段早在一年前有关部门就知晓统一规划建生活区。不仅使该居民白白辛苦了大半年,而且也给拆迁单位增加了近10万元的经济赔偿。这种情况的出现无凝给农村房屋拆迁工作增加了难度和不必要的费用支出。

二、农村房屋拆迁建议与对策

(一)、尽快出台法律法规和规章,确保农村房屋拆迁工作有法可依。近年来,农村房屋拆迁量大面广,而且占据着越来越重要的位置,工业发展、道路交通、生态环境、河道治理、城市建设、教育及公益事业等等都离不开农村房屋拆迁工作。农村房屋拆迁工作将直接影响到一个地区的经济发展水平。而目前农村房屋拆迁工作由于没有专门的法律和规章进行规范,无论在拆迁管理、双方当事人的合法权益保护、拆迁补偿标准的确定、拆迁安置方式以及拆迁的操作程序等等方面,都有待于进一步规范和明确。因此,尽快出台调整农村房屋拆迁工作的法律法规显得尤为重要和迫切。

(二)、规范操作程序,切实保护拆迁双方当事人的合法权益。一是进一步规范农村房屋拆迁工作,严格按现行农村房屋拆迁的有关规定落实拆迁补偿标准,特别是小岛和偏远乡镇;二是及时调整安置补偿费用,尽可能地减少被拆迁户的损失;在拆迁的具体操作中要坚持一碗水端平,坚持公开公平、合法合理,双方兼(下接第26页)(上接第16页)顾;三是对那些无理取闹,在正当利益得到正常保护的情况下,仍然不肯配合拆迁工作的个别被拆迁户,也可采取必要的法律措施。四是在宅基地的安置上,既要有很强的政策观念,又要有灵活的操作办法,要区别不同情况,妥然合理地处置和解决被拆迁户宅基地要求。

(三)、坚持让利于民,最大限度地考虑被拆迁人的利益。一是政府和开发商要尽可能地让利于民,尽量考虑被拆迁人的利益。一个地区、部门或者一个单位经济的发展决不能以损害被拆迁人的利益作为代价,在政策允许的范围内尽可能地考虑被拆迁人的利益。二是要想法设法确保被拆迁户拆迁安置后的实际生活水平有所提高,特别是某些既得利益,在一般情况下要给予认可。三是对那些生活有特殊困难的被拆迁户要采取一些特殊的优惠政策,使他们亲身感受到党的政策的温暖,千万不要动不动用法律法规吓唬人,要以一个平常心进行换位思考。

(四)、加强平时监管,不要放在秋后算总账,尽可能地减少当事人的损失。特别是对那些因违章建筑而造成拆迁损失较大的,尤其要慎重处置。当然,对那些影响较大的违章建筑的 处置,也不能一味地迁就照顾,只要法律法规和规章有明确规定的,要理直气壮地移交行政执法部门处理。

(五)、规划要有超前意识,确保今后不再重演房屋刚建成就被拆迁的悲剧。同时,对那些因规划不当而造成损失的被拆迁户要给予一些标准以外的特殊的补偿措施;而对予规划不当而造成损失的责任人要给予相应的处理。